은행의 주택대출과 금리인상의 심상치 않은 분이기
저랑 같이 일하는 직장동료 중에 올해 주택청약에 당첨이 되고, 내년에 결혼할 계획까지 있는 분이 계십니다. 주택청약에 당첨되었을 때는 모두 다 축하해 주는 분위기였는데, 어느 순간 저만 빼고 모두가 걱정을 하고 있었습니다. 그 이유는 바로 주택대출이 많이 복잡하고 까다로워 대출받기가 어려워 고민이 많다고 합니다.
그 직장동료뿐만 아니라 다른 친구도 이사계획이 있는데, 전세자금 관련 대출 때문에 고민이라고 하는데, 솔직히 저는 피부에 와닿지 않았습니다. 아직 부모님과 함께 지내고 있고, 부동산이나 집 관련 대출은 그동안 부모님께서 알아서 하셔서 저는 그런 쪽에 전혀 관심이 없었습니다.
그러다 보니 주위에서 집 관련 대출에 대해 들어보면 아는 내 용전 혀 없었습니다. 이제 부모님의 나이도 계시고, 당장 이사계획은 없으나, 어떤 상황이 어떻게 일어날지 모르기에 미리 알아야 대처를 할 수 있다고 생각되어 한 번 알아보았습니다.
집 관련 대출에 대한 기사들을 보니 우니라나 은행들이 전세대출뿐만 아니라 잔금대출과 같은 집단대출도 실수요 여부를 꼼꼼히 따져 필요한 만큼만 내주는 분위기라고 합니다. 그만큼 까다로워졌다고 생각이 듭니다.
몇 년 전만에 해도 주위에서 결혼이나 이사 등 집을 매매할 때 대출하는데 이렇게 어렵다는 얘기를 들어 본 적이 없었는데, 아무래도 한국은행이 지난 8월 기준금리를 인상한 이후 대출금리가 예금금리보다 5배 이상 오른 것이 영향이 있지 않나 생각이 듭니다.
특히 금융당국이 가계대출을 조이면서 은행권이 우대금리를 폐지하는 등 금리 인상 효과가 나타나면서, 그렇지 않아도 대출받기 힘든 상황에서 예대금리 차까지 커지면서 코로나의 여파로 경제가 어려운 상황에서 대출뿐만 아니라 금리까지 생각해야 하니 정말 머리가 아프고 답답할 것 같습니다.
7일 은행현합회에서는 시중은행의 신용대출 평균 금리는 지난 8월 3.07~5.92%에서 9월 3.21~ 6.68%로 올랐으며, 이는 금리 상단을 기준으로 한 달 만에 0.76% 포이트가 오른 거라고 합니다. 거기다 주택담보대출 금리도 올라서 평균 2.75~3.29% 금리가 2.8~3.59%로 상승했다고 하니, 주택담보대출을 통해 집을 마련하는 분들도 걱정과 불만이 나올 수밖에 없는 상황이라고 생각됩니다.
한 예로 11월 7일 금융권에 따르면 하나은행은 지난달 대전 유성구의 한 아파트 분양 관련 잔금대출 한도를 분양가의 70% 이내로 제한했다고 합니다.
하나은행 측에서는 해당 아파트 대출에만 적용한 것이고, 내부적으로 잔금대출 기준을 바꾼 것은 아니라고 설명은 하지만 추후 다른 사업장에 대해서도 잔금대출 한도를 분양가 기준으로 책정할 가능성이 있을 수 있다고 합니다.
우리은행은 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 높은 고위험 대출자에 대한 잔금대출 한도를 깐깐하게 심사하고 있고, 신한은행은 분양 아파트의 현 시세를 기준으로 한도를 산출하되 최대 분야가까지만 대출을 내주고 있다고 합니다.
여기서 총부채 원리금 상환비율(DSR)이라는 새로운 용어를 알게 되었습니다.
총부채 원리금 상환비율(DSR)
대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액의 비율
이라고 말하는데, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출한다고 합니다.
"DSR = 연간 총부채의 원리금(원금과 이자) 상환액 ÷ 연간속득" 이라고 생각하면 된다고 합니다.
그렇지 않아도 용어도 낯설고, 숫자 계산도 어려워하는데 이렇게만 봐도 벌써 머리가 아픕니다.
하나은행, 우리은행에 이어 KB국민은행도 지난 9월 말부터 집단대출 중 입주 잔금대출의 담보 기준을 기존 'KB시세 또는 감정가액'에서 '분약 가격, KB시세, 감정가액 중 최저금액'으로 바꿨다고 합니다.
지금까지는 잔금대출 한도를 산정할 때 대부분 현재 시세를 기준으로 LTV(주택담보대출비율)등이 적용되었기 때문에, 최근 부동산 가격 상승에 따라 상승에 따른 여유 있는 잔금 대출을 받을 수 있었다고 합니다. 하지만 분양 가격, KB시세, 감정가액 중 최저 가격을 기준으로 삼으면, 통상 분양 가격을 기준으로 잔금대출 한도가 어느 정도 줄어들게 된다고 합니다.
대출 한도가 줄게 되면 아무래도 거래하는데 어려움이 있지 않을까 생각됩니다. 예로 2억을 대출받아야 하는데, 한도가 줄어들어, 필요한 2억을 만들지 못하면 매매거래가 어려지니 제2 금융권에서 대출하는 상황이 오는 것 같습니다.
그. 런. 데.
가계대출 총량 관리 차원에서 잔금대출에 나서지 않는 은행도 있다고 합니다.
NH농협은행은 올해 연말까지 잔금대출을 자제하고 내년부터 승인하되, 앞서 중도금 대출을 내준 아파트 사업장에만 취급하기로 전해지고 있습니다. 다른 은행에서도 중도금 대출을 받은 사업장에 대해서도 영업을 통해 잔금 대출을 취급해 왔었는데, 내년부터는 이런 적극적 잔금 대출을 피한다는 이야기 나오고 합니다.
이에 대해서 NH농협은행 관계자는 대출 증가분에서 큰 비중을 차지한 부준이 잔금 대출이었기 때문에 나온 방침이라고 설명했다고 합니다.
이렇게 은행들이 최근에 점점 전세자금 대출도 깐깐하게 규제하고 있는 이유는 실수요가 아닌 것으로 의심되거나 투자 등 다른 곳에 돈을 쓸 수 있다고 판단되면 대출을 해 주지 않는다는 것입니다. 17개 소매금융 은행은 모두 지난달 말부터 임대차 (전세) 계약 갱신에 따른 전세대출의 경우 한도를 임보 보증금(전셋값) 증액 범위로 제한하고 있다고 합니다. 즉, 전셋값이 오른 만큼만 전세자금을 대출해준다는 의미로 볼 수 있다고 합니다. 그런데, 전세금이 계속 올라고 있는 상황이고 금리도 오른 계속 오른 상황이라 집 매매는 더욱 힘들어 보입니다.
거기다, 신규 임차(전세)의 경우 지금까지 대출자가 입주일과 주민등록 전입일 중 이른 날로부터 3개월 이내에 전세대출을 신청할 수 있었지만, 은행들은 이제 임대차계약서에 적힌 잔금 지급일 이전까지만 신청을 받고 있다고 합니다. 더구나 1 주택 보유자의 경우 앱 등 비대면 방식이 아닌 직접 은행을 방문해서 전세대출을 신청해야 하는 번거로움도 있다고 합니다.
여기까지 글을 써 보니 주위에서 집 관련 대출에 대해 얘기와 함께 고민이 많은지 조금이라도 알 수 있었습니다. 그동안 제가 몰라도 너무 몰랐다는 생각이 듭니다.
그렇지 않아도 코로나로 유럽에서는 다시 팬데믹이 오고 있다고 하는데, 지금보다 더 악화될까 봐 걱정이 됩니다. 앞으로 또 대출과 금리가 어떻게 변할지 모르니 주의 깊게 상황을 주시해야겠습니다.